Porque adotar o IGP-M nas locações de imóveis.

Porque adotar o IGP-M nas locações de imóveis.

Fev | 2021 – Desde outubro de 2020 o IGP-M vem registrando altas acumuladas (12 meses) acima de 20%, alcançando 28,94% em fevereiro de 2021. Desde então esse índice, calculado pela Fundação Getúlio Vargas, vem sendo condenado exatamente por exercer o seu papel: capturar, com a maior acuracidade possível, a inflação ocorrida num determinado período.

Acostumadas a medir a inflação pelo IPCA ou pelas metas do governo, muitas pessoas não entenderam a subida do IGP-M e as suas reais repercussões. Alguns até cogitaram substituí-lo por outro índice nos contratos de locação. Mas será esse o caminho mais justo para os proprietários? Cabe lembrar que a experiência mal sucedida de baixar excessivamente a Selic teve as suas consequências: juros reais negativos, disparada do dólar e inflação bem acima da meta (e ainda não totalmente percebida). Com quem fica essa conta?

Inflação IPCA

Segundo a Fundação Getúlio Vargas, o cálculo do IGP-M contempla a variação de preços de bens e serviços, bem como de matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil. Consolidado, o IGP-M é a média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA – com peso de 60%), consumidor (IPC – com peso de 30%) e construção civil (INCC – com peso de 10%). Ocorre que esses parâmetros são afetados pelo dólar, que só em 2020 valorizou mais de 36% em relação ao Real.

Considerando que o Real foi a moeda com pior desempenho em 2020, ignorar os impactos do câmbio na inflação real não seria algo muito prudente. Metodologias à parte, o fato é que houve perdas expressivas para vários setores. Basta lembrar que, segundo o IBGE, o grupo alimentação e bebidas encerrou 2020 com a maior variação acumulada no ano desde dezembro de 2002 (19,47%). Segundo a CBIC, Câmara Brasileira da Construção Civil, a inflação do material de construção, de janeiro a novembro de 2020, foi de 17,7%. Não importa a qual grupo você pertence, o fato é que a sua inflação certamente não foi de apenas 4,52% como apontou o IPCA.

Por essas razões, é recomendável olhar para o longo prazo antes de concluir qualquer julgamento. Observando o desempenho do IGP-M em duas décadas (gráfico abaixo) as coisas ficam mais claras. Você aceitaria realizar um investimento que rendesse menos que a poupança e metade da inflação real? Ao renunciar ao IGP-M, observando o gráfico, é exatamente isso que estará fazendo. Ignorar a inflação real e o câmbio é acatar passivamente a corrosão patrimonial.

Índices de inflação e correção

Essa reflexão não pretende se afastar das demandas legítimas dos locatários e nem tampouco das condições impelidas pelo ambiente econômico. Sabemos que o mercado é soberano e não raramente impõe negociações majoritariamente inferiores à inflação. Via de regra, garantir em contrato um indexador que demarque uma referência mais realista, pode constituir um ponto de partida mais justo nas negociações. Por essas razões, as boas práticas do mercado, amplamente ancoradas pela Lei do Inquilinato, vem demonstrando que a adoção do IGP-M ainda é a melhor estratégia para preservar o equilíbrio contratual nas relações locatícias.

 

Ariano Cavalcanti de Paula
GPO | Netimóveis

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Juro real negativo.

Jan | 2021 – Com a taxa de juro real na casa dos – 2.5% ao ano, restaram poucas alternativas que realmente conseguem preservar o seu patrimônio. Uma delas é bem conhecida do brasileiro: o imóvel.

Juros reais no Brasil

 

Pontos a seu favor não faltam. Se considerarmos que além da segurança e da perspectiva de valorização, a renda do seu aluguel pode ser melhor que uma aplicação financeira, esse ativo assume um destaque especial. Constatando que o retorno médio do aluguel de um imóvel residencial está girando em torno de 0,35% ao mês (valor bruto do aluguel sobre o capital investido), ou 4,28% ao ano, o ganho sobre a Selic de 2% fica evidente.

 

Outro ponto importante é o momento. Os imóveis vêm de uma crise prolongada e mesmo depois da recuperação parcial de 2020, seus valores estão reconhecidamente defasados. Segundo a CBIC, Câmara Brasileira da Construção Civil, a inflação do material de construção, de janeiro a novembro de 2020, foi de 17,7%. Ou seja, os imóveis terão que subir.

 

Com a recuperação econômica esperada pela frente, ainda que a Selic suba para 3,75% ao ano (boletim Focus do Banco Central), seguirá perdendo para o aluguel que, em contrapartida, deverá aumentar com a pressão da demanda.

focus

 

Em suma, se você está em busca de um ativo real, que além de servir de proteção efetiva oferece uma rentabilidade acima de outros investimentos de maior risco, os imóveis estão constituindo uma excelente oportunidade.

 

Ariano Cavalcanti de Paula