Out | 2022 – Existem diversas áreas previstas pela Norma Brasileira NBR 12721/2006 que estabelece os critérios para avaliação de custos unitários, definição das áreas, cálculo do rateio de construção e outras questões correlatas, conforme as disposições fixadas e as exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/64.
No mercado imobiliário é comum encontrar diversas nomenclaturas, algumas técnicas e outras coloquiais como, área útil, área de vassoura, área privativa, área construída e tantas outras. Mas afinal, qual é área adotada pelo mercado quando diz que o metro quadrado de um apartamento, loja ou sala custa R$ xxx?
Para o público em geral, esse elenco de áreas, embora necessário para a constituição de uma incorporação, acaba confundindo a maioria das pessoas. Acrescente a isso o fato do IPTU da maioria dos municípios brasileiros exibir na sua guia a área construída, que agrega as áreas de uso privativo e comuns da edificação. Por muitos anos a confusão foi ampliada pelo fato dos cartórios de registro de imóveis não adotarem uma área padrão na especificação das unidades.
Esse ponto ganhou clareza quando a NBR 12721/2006 criou novos quadros de INFORMAÇÕES PRELIMINARES e RESUMO DAS ÁREAS REAIS, a serem usados nos atos de registro e escrituração. Em 2005, num trabalho nacional coordenado pela CMI Secovi MG e com a inestimável contribuição do Prof Jamil Rahme, foi costurado um acordo com todos os cartórios de registro de imóveis para gravarem, em cada unidade, a sua área privativa principal e acessória, que são as áreas efetivamente comercializadas pelo mercado.
Área real privativa principal.
Mas qual a definição de área real privativa principal e acessória? Popularmente tratada como área útil ou de vassoura, a área privativa principal compreende aquela superfície dentro do perímetro de uso privativo de uma unidade autônoma. Ela é calculada (fig. abaixo) a partir da face das paredes externas e das paredes que a separam da área comum e do eixo da parede que divide com outra unidade autônoma. No exemplo abaixo a área real privativa principal da unidade 204 é 90 metros quadrados (tomando como base a face das paredes externas e o eixo da parede com a unidade 203).
Dessa forma fica fácil entender que área está servindo de base para sua comercialização ou locação, não importando se é um imóvel residencial ou comercial.
Área real privativa acessória.
A área real privativa acessória é aquela área da unidade autônoma de uso exclusivo, situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal, destinada a usos acessórios, tais como: depósitos, escritórios, box de lavanderia e vagas de garagem.
A área exibida no IPTU, ou área construída, é calculada agregando as áreas privativas (principal e acessória) mais as áreas comuns, compreendo as circulações verticais (elevadores, escadas, etc), horizontais e aquelas de uso comum como portaria, hall, salão de festas, pilotis e etc. Via de regra, a área construída será sempre maior que a área privativa principal, por essa razão, não é utilizada pelo mercado.
Por isso, toda vez que se vê um anúncio dizendo que um imóvel está sendo vendido ou alugado por R$ xx/m2, presume-se que trata-se da sua área privativa. Do contrário, é fundamental esclarecer com o anunciante, que critério foi adotado naquela oferta.
Ariano Cavalcanti de Paula
