Nov | 2016 – Todos os mercados possuem indicadores importantes, alguns mais confiáveis que outros mas, se soubermos escolher bem, podemos compreender com mais precisão o contexto e prever melhor o futuro. Seguramente esse é o diferencial dos investidores bem sucedidos.
O mercado imobiliário está oferecendo indicadores importantes esse ano. É sabido que as vendas declinaram em todo o país desde o final de 2012. Estamos, portanto há quatro anos numa trajetória de baixa. Só no primeiro semestre deste ano a redução dos negócios totais nas principais capitais do país foram, segundo os Secovis regionais, de 20% (média RJ, MG, SP, ES, DF, BA). No mercado de lançamentos, o volume vem decrescendo à ordem de 30% ao ano, em média, desde 2013. A falta de liquidez levou o mercado a um encolhimento muito extraordinário.
Um movimento tão expressivo tem diversas consequências, quais sejam: a redução acentuada dos lançamentos produziu uma adequação do mercado corrigindo parte da oferta (são praticamente quatro anos absorvendo estoques e remanescentes); houve uma precificação compulsória dos mercados primário e sobretudo do secundário e de aluguéis em decorrência da iliquidez do sistema; o mercado foi nivelado em outro patamar de preços e volume de negociações.
Para os mais atentos, o recado foi percebido rapidamente. No segundo trimestre desse ano, os preços reagiram e devem fechar o exercício com uma valorização média de 6%, bem próximo da inflação estimada para o mesmo período. Com os estoques diminuindo e um viés declarado de baixa da Selic, o cenário acendeu uma luz no meio do túnel.
Com um cenário político notadamente volátil, as previsões ficam prudentemente comedidas. Não fosse isso, já estaríamos testemunhando uma reação exuberante do mercado. Essas percepções são confirmadas também pelo mercado de ações, onde o Ibovespa vem mostrando cotidianamente que está com todos os gatilhos armados.
Nesse sentido, outro indicador muito eloquente e que merece uma especial atenção, é o deságio entre o imóvel novo e o seminovo (com até 6 anos de construção). Num mercado próspero, a diferença entre os mercados primário (imóveis novos) e o mercado secundário de seminovos (imóveis do segundo proprietário com poucos anos de uso) é praticamente zero, pois o mercado apresenta boa liquidez e não faz, portanto tanta distinção entre um e outro. Atualmente o deságio entre essas duas categorias está chegando ao impressionante número de 50%, isso mesmo, metade do valor de um novo. Para ilustrar, em Belo Horizonte é possível encontrar apartamentos de 3 quartos seminovos pela metade do preço de um novo, com a mesma metragem e atributos e localizados na mesma rua. E isso se aplica à maioria das cidades brasileiras.
Para um analista experiente, essa é uma condição que não possui sustentação, ou seja, se para produzir um novo é necessário custar 100% a mais que um seminovo, o mercado secundário terá que realizar um alinhamento de preços. Traduzindo, estamos diante de uma ótima perspectiva de valorização endossado pelos movimentos cíclicos do mercado.
Os indicadores estão lançados. Cabe agora fazer boas escolhas para investir e torcer para que cenário político seja menos hostil que nos últimos anos.
Ariano Cavalcanti de Paula
