Ago | 2026 – Quando 91% das transações residenciais acontecem abaixo de R$ 550 mil, não estamos diante de uma característica do mercado. Estamos diante de um sintoma.
Os números do ITBI de Belo Horizonte compilados pelo DataSecovi MG (primeiro semestre de 2026) aliado aos dados de vendas realizadas pela Netimóveis Brasil em oito estados, revelam uma realidade que merece atenção. Ao analisar exclusivamente apartamentos e casas, observa-se que aproximadamente 91% das transações residenciais concentram-se em imóveis de padrão médio para baixo, com valor inferior a R$ 550 mil.
Essa concentração não é fruto apenas da distribuição natural de renda da população. Ela evidencia um mercado que perdeu capacidade de movimentar seus segmentos intermediários, justamente aqueles que historicamente impulsionam a cadeia imobiliária.
Os dados mostram a seguinte distribuição:
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Faixa de preço |
Participação |
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Até R$ 350 mil |
28,5% |
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R$ 350 mil a R$ 700 mil |
43,2% |
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R$ 700 mil a R$ 1,25 milhão |
19,7% |
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Acima de R$ 1,25 milhão |
8,6% |
Ao separar as categorias, percebe-se um cenário ainda mais emblemático:
- 71% das transações concentram-se no segmento popular (até aproximadamente R$ 550 mil);
- cerca de 20% pertencem ao padrão médio;
- apenas 9% correspondem ao mercado de alto padrão e luxo.
E o fenômeno parece ser nacional
Os dados apurados pela Netimóveis Brasil em outras capitais e cidades (negócios realizados últimos três anos) mostram ocorrências semelhantes, com forte impacto no segmento médio residencial e imóveis comerciais. A primeira consequência é o aumento dos imóveis locados.
Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (PNAD Contínua), do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o número de brasileiros vivendo de aluguel aumentou entre 2016 e 2025. No período, os imóveis alugados passaram de 12,2 milhões para 18,9 milhões, alta de cerca de 55%.
Com isso, a participação dos domicílios alugados subiu de 18,4% para 23,8%. Ao mesmo tempo, a participação dos domicílios próprios quitados caiu de 66,7% para 60,2%, redução de 6,5 pontos porcentuais.
No Anuário DataZAP, a maior concentração de demanda está em imóveis até R$ 500 mil, especialmente entre R$ 225 mil e R$ 350 mil. Já a maior oferta está na faixa de R$ 500 mil a R$ 750 mil, indicando um descompasso entre o que o mercado oferece e o que os compradores procuram.
A pesquisa Abrainc/Deloitte mostra que, enquanto o segmento econômico (Minha Casa, Minha Vida) permaneceu aquecido, a procura e as vendas do segmento de médio e alto padrão caíram, registrando o pior índice de procura em dois anos no levantamento.
O problema não é só o mercado popular
É natural que o segmento econômico represente a maior parcela das negociações em qualquer cidade brasileira. O que preocupa é o enfraquecimento do mercado intermediário e dos imóveis comerciais.
Esse segmento é responsável pela mobilidade habitacional. É nele que a família compra seu segundo imóvel, troca um apartamento pequeno por outro maior, muda de bairro ou melhora sua qualidade de vida.
Quando essa faixa deixa de girar, toda a cadeia perde dinamismo.
O proprietário não vende para comprar outro imóvel.
A construtora reduz lançamentos.
A imobiliária fecha menos negócios.
O banco concede menos crédito.
A arrecadação municipal desacelera.
É exatamente esse fenômeno que os números de Belo Horizonte parecem demonstrar.
A Selic transformou o mercado
O principal responsável por essa mudança é o custo do dinheiro. Com uma taxa Selic elevada e o maior juro real do mundo (9,5% ao ano), o financiamento imobiliário tornou-se significativamente mais caro.
Uma pequena diferença na taxa de juros provoca um impacto enorme na prestação de um financiamento de 20 ou 30 anos. Na prática, milhares de famílias simplesmente deixaram de ter capacidade financeira para comprar imóveis de R$ 700 mil, R$ 900 mil ou R$ 1 milhão.
Elas passaram a buscar imóveis menores, mais baratos, ou simplesmente adiaram a decisão de compra. O resultado aparece diretamente nas estatísticas do ITBI e até mesmo nas buscas do Google.
O mercado de luxo continua existindo
O segmento de alto padrão também sofreu redução de volume, mas apresenta uma característica diferente. São poucas transações. Entretanto, cada venda movimenta valores elevados. Enquanto um imóvel popular gira em torno de R$ 300 mil a R$ 500 mil, um imóvel de luxo pode ultrapassar facilmente R$ 3 milhões, R$ 5 milhões ou R$ 10 milhões.
Assim, mesmo representando menos de 10% das operações, esse segmento continua relevante em valor financeiro movimentado.
É um mercado pequeno em quantidade, mas robusto em faturamento.
O mercado perdeu profundidade
Outro dado chama atenção. Belo Horizonte registra aproximadamente 1.700 transações totais por mês, considerando todos os tipos de imóveis. Para uma capital com mais de 2 milhões de habitantes e uma região metropolitana superior a 6 milhões de pessoas, esse volume é relativamente modesto, mas tem repetido essa marca há pelos menos três anos. Mais preocupante ainda é observar onde essas transações estão concentradas. Em vez de apresentar uma distribuição equilibrada entre diferentes faixas de renda, praticamente todo o mercado gira em torno dos imóveis populares. Isso reduz a profundidade do mercado imobiliário.
Um mercado saudável possui liquidez em todas as categorias. Quando quase toda a atividade se concentra na base da pirâmide, o sistema perde capacidade de renovação.
Um fenômeno nacional
Embora os dados utilizados sejam de Belo Horizonte, a realidade não parece ser exclusiva da capital mineira.
Em diversas cidades brasileiras observa-se comportamento semelhante:
- predominância do programa habitacional e do crédito subsidiado;
- redução da liquidez dos imóveis de padrão médio;
- retração do financiamento tradicional;
- concentração das vendas nas faixas de menor valor.
O mercado imobiliário brasileiro passou a depender cada vez mais do segmento econômico.
O desafio
O setor imobiliário costuma ser visto apenas como um mercado de compra e venda de imóveis. Na verdade, ele movimenta dezenas de atividades econômicas.
Construção civil.
Arquitetura.
Engenharia.
Indústria de materiais.
Serviços financeiros.
Cartórios.
Seguros.
Tecnologia.
Corretagem.
Quando o segmento médio perde força, todo esse ecossistema sente os efeitos. Recuperar esse mercado depende, sobretudo, da redução estrutural do custo do crédito e da recomposição da capacidade de financiamento das famílias.
Enquanto isso não acontecer, o Brasil continuará apresentando um mercado concentrado no popular, com um segmento de luxo resiliente pelos altos valores individuais, mas com pouca participação em número de negócios.
E isso significa que, embora o mercado continue funcionando, ele está longe de operar em todo o seu potencial.
Ariano Cavalcanti de Paula
