Notícias de mercado | Ariano Cavalcanti de Paula

Saiba porque alugar o seu imóvel por meio de uma imobiliária é mais seguro e rentável.

Ago | 2016 – Segundo os dados da prefeitura municipal, em Belo Horizonte temos em torno de 114 mil imóveis alugados, sendo que 86% destes contratos estão sob a administração de alguma imobiliária da cidade. Esses números sugerem que entregar a administração do imóvel para profissionais credenciados é mais seguro e, consequentemente, mais lucrativo. Pelo menos é que indica a percepção da maioria.

Razões para isso não faltam. Como os contratos de locação geralmente vigoram por longos prazos, a relação proprietário/inquilino pode mudar ao sabor das variáveis econômicas, políticas e até pessoais, posto que o proprietário ficará exposto à relação direta com o seu locatário. Se essa relação não for juridicamente bem construída, por meio de contratos e vistorias adequadamente estruturados, ao seu final, a locação poderá resultar em grandes prejuízos e muitos desgastes para as duas partes.

Ao pesquisar no Tribunal de Justiça de Minas Gerais, http://www.tjmg.jus.br/ é possível constatar que grande parte das discussões judiciais decorrem de contratos tecnicamente falhos que não asseguram o cumprimento do que foi combinado no início da locação. Para isso existem os profissionais. As administradoras de imóveis com boa reputação podem garantir uma locação tranquila e duradoura, o que poderá evitar transtornos recorrentes. Além disso, o código civil brasileiro imputa aos administradores de bens imóveis diversas responsabilidades com o intuito de garantir aos proprietários e inquilinos uma relação harmoniosa e segura.

Mas uma relação locatícia não se resume a um contrato bem feito. Todo o processo de avaliação, entrevistas, seleção, análise cadastral e contratação das garantias, fazem parte do cotidiano de um bom administrador. É um conjunto de ações e procedimentos que irão garantir o sucesso do negócio. Além disso, ao longo da locação, imprevistos diversos podem ocorrer, exigindo experiência e diligencia do administrador para resolve-los com segurança e rapidez.

Por tudo isso, se voce pensa em colocar o seu imóvel para alugar, selecione uma imobiliária experiente e com comprovada reputacao para garantir que o seu investimento lhe retorne tranquilidade, segurança e a melhor rentabilidade.

Ariano Cavalcanti de Paula

Exclusividade, a maneira mais rápida e segura de vender ou alugar um imóvel.

Exclusividade. A maneira mais rápida e segura para vender ou alugar o seu imóvel.

Jul | 2016 – Existe uma crença em nosso mercado em que entregar o imóvel para diversas imobiliárias pode acelerar o processo de venda ou locação de um imóvel. Ocorre que os fatos não comprovam isso. Estudos utilizando a carteira de mais de 40 mil imóveis ofertados pela Netimóveis nos últimos três anos, mostram que os imóveis exclusivos e a preço de mercado conseguem em média 40% a mais de velocidade de venda e 65% a mais na locação.

Razões para isso não faltam. O que muitos proprietários desconhecem é que, quando concedem mandatos com exclusividade para venda ou locação, estão contratando condições absolutamente diferenciadas. Na Rede Netimóveis, por exemplo, os imóveis exclusivos possuem diversos privilégios:

O imóvel é melhor classificado e com isso figura nos primeiros lugares das listas de pesquisas do portal
Pagam comissões melhores para os corretores
Recebem mais investimentos para a sua divulgação
Podem ser vendidos ou alugados por qualquer associada da rede no Brasil
O proprietário não paga nada a mais por isso

Mas não é só isso. Existem questões legais que envolvem uma autorização de venda ou locação. Com o objetivo de proteger o proprietário o COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis) publicou a Resolução n.º 458/95 que determina no seu art. 1o: “Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária”. Não foi à toa que o conselho federal disciplinou a questão. Não são poucas as ocorrências de graves problemas envolvendo imóveis sem exclusividade, sobretudo na locação.

Se a realidade comprova que os proprietários que optam pela exclusividade conseguem resultados mais efetivos e seguros, a questão, como em qualquer mercado, está em saber escolher. A alternativa de contratar uma imobiliária que trabalha em rede pode ser uma ótima decisão. Nesse caso, a exclusividade consignada à imobiliária captadora poderá ser compartilhada com as demais da mesma rede, neutralizando a sensação de estar confinado a apenas uma opção. Sem pagar nada a mais por isso, o proprietário estará multiplicando as suas chances de sucesso.

Ariano Cavalcanti de Paula

Investir em imóveis no exterior pode ser uma boa alternativa patrimonial.

Jul | 2016 – Muitas pessoas acham que investir em imóveis em outros países é algo muito complexo e um privilégio reservado para grandes investidores. Mito ou verdade? Bem, considerando que o investimento imobiliário requer muitos cuidados, independente do valor ou da sua localização, eu diria que o receio de investir em outros países é mais uma questão de desconhecimento. Mas atenção: não estou falando de imóveis em Miami ou Orlando, os preferidos dos brasileiros. Refiro-me aos imóveis para renda, com perspectivas reais de retorno e valorização.

Em 2014 a GPO | Gestão e Planejamento Patrimonial, realizou uma pesquisa sobre oportunidades de investimentos no exterior, notadamente nos Estados Unidos onde, presumidamente, temos um mercado organizado, seguro e em plena fase de recuperação da crise dos subprimes de 2008. Em determinados mercados norte-americanos a recuperação da última crise ainda está no inicio da sua curva, oferecendo oportunidades realmente singulares. Um bom exemplo é a cidade de Atlanta, um dos centros econômicos mais importantes do EUA, sendo que a sua economia figura em 15ª lugar entre as cidades do mundo. Com uma classe média em franco crescimento, o mercado de locação para essas famílias (renda acima de US$ 50 mil/ano) vem apresentando taxas extraordinárias, mesmo para padrões brasileiros.

Para comprovar, fomos conhecer in loco esse mercado. A capital da Georgia fica atrás apenas de Nova York e Houston em número de empresas da Fortune 500 sendo que 75% das empresas Fortune 1.000 estão presentes em seu território. Não é à toa que o seu aeroporto é o mais movimentado do mundo e é considerada uma das capitais mais promissoras dos Estados Unidos.

É esse cenário que tem atraído a atenção de investidores de todas as partes do mundo. Para conhecer as oportunidades, fomos visitar mais de 25 imóveis à venda (vazios e alugados) com perfil para compor o que os nossos parceiros norte-americanos chamam de “comprar fluxo de caixa”. Focados em imóveis de baixo valor (entre US$ 130,000 a US$ 180,000) voltados para classe média baixa (com alta liquidez), conseguimos encontrar imóveis já alugados, entregando uma taxa de 7,10% ao ano, já descontadas todas as despesas (taxa de administração 10%; provisão para vacância 3%; provisão para manutenções 3%; associação do bairro, impostos anuais, etc). Para uma diversificação em dólar, é uma operação muito atraente, sobretudo ao considerar a perspectiva de valorização do imóvel e o cenário do câmbio no longo prazo. Mas as vantagens não param por aí. O tratamento tributário dos aluguéis nos EUA é bem diferente (os rendimentos da locação imobiliária são tributados pelo lucro e não pela receita), acatando a depreciação (contábil) dos imóveis como despesa, o que reduz significativamente o imposto apurado.

Mas se todas estas vantagens não superam o seu receio de investir num território desconhecido, você está absolutamente correto. Para transitar em outros mercados é fundamental conhecer os caminhos seguros. É importante dominar a legislação local e as suas implicações fiscais com o domicilio do investidor, posto que o Brasil não possui acordo de dupla tributação com os EUA. Para pavimentar esse caminho, recomendamos a abertura de uma empresa patrimonial que possa recepcionar os rendimentos bem como criar uma estratégia mais segura em caso de sucessão. Cabe lembrar que estas operações são totalmente amparadas pela legislação brasileira. Para compreender todo o processo e cortar caminhos, a GPO | Gestão e Planejamento Patrimonial oferece assessoria completa para a abertura de empresas, contas em bancos e toda a contabilidade para assegurar um investimento seguro, legal e próspero.

Se você pretende diversificar os seus investimentos, considere essa opção. Em breve falaremos também das boas oportunidades que surgem em Portugal, o mais novo concorrente dos EUA.

Ariano Cavalcanti de Paula

Cuidar da nossa língua é um bom começo para mudar o Brasil.

Jul | 2016 – A nossa adoração pelo estrangeiro é tão desmedida que beira o insano ou, como disse o conhecido professor de português Pasquale Cipro Neto, o “Excesso de estrangeirismos reflete subdesenvolvimento” e completa: “A interpretação de palavras, de uma língua para outra, é um processo inevitável, incontrolável e inofensivo, desde que não se chegue ao idiotismo, à imbecilidade, à manifestação explícita de subdesenvolvimento cultural, de colonialismo.”

É fato. No mercado imobiliário a submissão é tão ou mais explícita que em outros segmentos como o financeiro e o de TI. Qual seria a razão para utilizar a expressão home theatre? É chique? Não poderíamos dizer sala de tv ou sala de cinema? Mas o pior não é o nome. O trágico é que poucos (muito poucos) corretores e incorporadores conseguem pronunciar corretamente o termo. E os exemplos não param por aí. Os empreendedores brasileiros adoram “enfeitar” os seus produtos com nomes difíceis como, Ed. Maison La Frontière, Sur La Cité, Pinot Noir, Attualitá, Choice, South Miami e por aí vai.

Essa desvalorização da nossa língua está diretamente ligada aos valores que estabelecemos para o nosso país. Temos uma cultura rica e exuberante. A nossa música, a nossa arte, o nosso esporte e vários outros valores são reconhecidos mundialmente. Mas por que somos tão pouco orgulhosos de ser brasileiros? Será que o ranço colonial não saiu da nossa alma? Temos problema de autoestima?

A transformação de um país começa pela mudança das posturas individuais, pela conscientização de quem somos e do que somos capazes. Alguma vez você já pensou por que chamamos os estadunidenses de americanos? Por que renunciamos até mesmo à nossa continentalidade? Tudo isso pode parecer um pieguismo mas são das atitudes (pequenas ou não) que nascem as grandes revoluções.

Se desejamos mudar o Brasil para melhor, precisamos, antes de mais nada, compreender o que falamos e o que queremos. Sou um brasileiro convicto de que podemos ser tão bons quanto os norte-americanos, os europeus ou qualquer outro. Basta querer.

Ariano Cavalcanti de Paula

Consórcio imobiliário é um bom negócio?

Mai | 2016 – Sempre entendi o consórcio como uma opção de poupança administrada, sendo uma alternativa para quem não possui o recurso à vista para aquisição de um determinado bem. De fato é verdade, sobretudo para quem não tem uma reserva para entrada de um financiamento tradicional. O que as vezes não é observada é a competitividade da sua taxa. Em tempos de Selic a 14,25% ao ano, (que por si já equivale a uma taxa efetiva ao mês de 1,12%) a taxa efetiva do consórcio, apurada ao final do seu período, pode ser muito interessante. É por essa razão que o consórcio imobiliário nunca vendeu tanto como agora.

Nesse ponto cabe lembrar que a taxa de administração dos consórcios incide sobre o período total do seu grupo, ou seja, uma taxa de administração de 14% para um consórcio de 180 meses, será de 0,08 % ao mês. Claro que trata-se de uma taxa nominal rasa, sem os acréscimos de seguros, atualizações de valores, lances etc. Considerando os demais custos, a taxa efetiva ao mês pode variar entre 1,10 e 1,25% ao mês, o que torna essa opção muito competitiva em relação até mesmo ao financiamento imobiliário tradicional. Se compararmos com outras modalidades de financiamentos, o consórcio vai ganhar com larga diferença.

Numa outra modalidade, o consórcio pode também ser uma boa opção para levantamento de capital de giro. Numa operação estruturada, é possível comprar um consórcio para adquirir um bem de uma pessoa (física ou jurídica) do mesmo grupo ou família, realizando um “refinanciamento” a custos muito menores que os praticados pelos bancos, que hoje variam entre 1,80% a 2,505 ao mês contra 1,25% do consórcio.

Para quem entende que essa pode ser uma alternativa que encaixa no seu perfil, cabe alertar para os cuidados de sempre: buscar a orientação de quem entende; escolher uma consórcio com boa reputação; pesquisar sobre o grupo cuja cota pretende adquirir, verificar a média dos lances e adimplência dos seus membros. No mais, é torcer para ser sorteado logo no início.

Ariano Cavalcanti de Paula

Aluguel residencial esboça reação.

Jun | 2016 – De acordo com os indicadores apurados pela Netimóveis Brasil, os preços dos aluguéis residenciais parecem indicar um novo movimento. Desde o início de 2016 os preços interromperam a sua trajetória de queda e já apresentam alguns casos de reajustes positivos. Na média os preços ainda perdem da inflação, como demostra a apuração da Fundação IPEAD, segundo a qual os preços dos aluguéis em Belo Horizonte apresentaram uma elevação média de 0,02% contra uma inflação de 0,58%. Já na apuração da Netimóveis, os aluguéis residenciais apresentaram um ajuste positivo médio de 0,45% em abril, muito próximo da inflação no período.

No trimestre, os ajustes continuam perdendo da inflação, mas tanto os dados apurados pela Fundação IPEAD quando da Netimóveis apontam para uma reversão. Os contratos vencidos neste primeiro trimestre foram, em sua grande maioria, reajustados pelo índice contratual. No caso dos contratos reajustados pelo IGPM (absoluta maioria dos contratos vigentes) com vencimento em junho, serão reajustados em 11,09%, índice acumulado dos 12 meses anteriores. Isso pode indicar que teremos um cenário de alinhamento com a inflação, tendendo claramente para uma nova recuperação.

Já no caso dos aluguéis comerciais, os preços continuam deprimidos. Embora o mercado já tenha precificado a crise, incorporando descontos expressivos em relação aos preços praticados até o final de 2014, a oferta continua barrando novos aumentos. No entanto, cabe observar que esse mercado sempre reage em seguida ao residencial. Considerando a previsão de queda da inflação pelo Banco Central (já detectada) e consequente redução da Selic (prevista em pelo menos 1 ponto percentual em 2016), poderemos testemunhar uma reação desse mercado ainda no segundo semestre deste ano.

Ariano Cavalcanti de Paula

Aluguéis residenciais esboçam reação.