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Dez | 2017 – A IBREA, International Blockchain Real Estate Association, associação que promove o estudo e as aplicações da blockchain para o mercado imobiliário, fundada em 2013, vem desempenhando importante papel na compreensão jurídica, educacional e comercial da blockchain para a indústria imobiliária.

Promovendo eventos e intercâmbios, a IBREA já conseguiu reunir especialistas que representam a entidade em mais de 17 países. Seus membros são compostos por profissionais de TI, líderes do mercado imobiliário, CEO de empresas imobiliárias, membros da academia, investidores, startups e desenvolvedores de open source e criptografia.

Na mais recente conferência, ocorrida no mês de outubro em Nova Iorque, o fundador da IBREA, Ragnar Lifthrasir apresentou diversos projetos já em curso e outros em fase de implantação que já utilizam a blockchain. Um dos exemplos de sucesso é o uso da tecnologia para digitalização e validação dos títulos de propriedade, domínio exclusivo dos cartórios no Brasil (com piloto já em curso no cartório de registro de imóveis em Pelotas RS). Outro projeto apresentado foi o velox.re que propõe uma solução verticalizada, desde a digitalização do registro aos dados do proprietário e do imóvel.

As aplicações são inúmeras e debatidas com frequência. O uso de tokens para captação de recursos, os contratos inteligentes para locação e transações imobiliárias (tradicional e compartilhados), o uso de criptomoedas para venda e locação e o fracionamento da propriedade, são os temas mais recorrentes. Mas seja qual for o interesse, o consenso é que há um enorme ganho com a transparência e a segurança nas transações. Existem estudos que apontam uma ligação direta entre a transparência de um mercado imobiliário e o volume de investimentos estrangeiros que consegue atrair. Uma publicação recente da JLL Global Real Estate Transparency Index (GRETI), demonstrou que os 10 mercados mais transparentes do mundo atraíram 75% dos investimentos globais em imóveis comerciais.

Nessa direção, o governo de Dubai anunciou (em outubro de 2017) que até 2020 o registro de todos imóveis será realizado por meio da blockchain. Coordenado pela Emirates Real Estate Solutions (ERES), o projeto contempla todos os dados do imóvel, como o registro das cotas de propriedade, averbações e qualquer outra informação relevante, de forma a garantir mais segurança, transparência e facilidade. A proposta é oferecer um serviço de informações completas para as transações imobiliárias e sem a necessidade de recorrer a uma entidade governamental.

A blockchain oferece uma plataforma aberta, um protocolo universal para aquisição, transmissão, gravação, depósito de títulos, crowdfunding e muito mais. O seu uso pode reduzir os custos, eliminar a fraude, acelerar as transações, aumentar a privacidade financeira, internacionalizar os mercados e transformar o imóvel num ativo líquido. São vastas as possibilidades e como membro da IBREA e representante da entidade em Minas | Brasil, a Netimóveis busca reunir outros profissionais e empresas que desejam contribuir para o estudo e o compartilhamento dessa nova tecnologia.

Ariano Cavalcanti de Paula
Netimóveis Brasil
IBREA | Chapter Chair MG

Out | 2017 – Venho estudando a blockchain do bitcoin há algum tempo e confesso, entendo perfeitamente quando as pessoas dizem que é complicado. Esse desconhecimento tem levado a maioria a tratar o assunto como uma aventura digital, efêmera e insustentável. No entanto, quando se aprofunda no seu entendimento, compreende-se rapidamente que estamos diante da maior revolução digital depois da internet.

Vamos começar pelo bitcoin. Como ele representa mais de 50% do total negociado mensalmente dentre todas moedas digitais (já existem mais de 1.000), é sem dúvida uma amostra legítima para esse estudo. Atualmente o Brasil negocia mais de 800 milhões de reais em bitcoins por mês, o que já é maior que mercado de ouro futuro na BM&F. No mundo, o volume mensal passa dos 28 bilhões de dólares. Pode não ser muito, diante do volume global de transações convencionais, mas está longe de ser algo irrelevante. Hoje existem várias exchanges (sites de câmbio de bitcoin e outras altcoins) e diversos mecanismos de pagamentos com essas moedas. É possível inclusive trocar bitcoins por um cartão pre-pago em dólar, euro e outras moedas no exterior. No Brasil e no mundo existem incontáveis estabelecimentos que aceitam as criptomoedas. Estamos falando de uma realidade incontestável.

Mas o que é o bitcoin? Foi essa pergunta que me moveu em sua direção. Acolhendo as mais diversas definições encontradas pela internet afora e pelos poucos livros sobre o assunto, consegui sintetizar a seguinte proposta de conceito:

Bitcoin é um conjunto de protocolos e algoritmos abertos e de livre acesso que, por meio da sua blockchain, estabelece uma rede global e descentralizada de notarização de transações. Esse processo ocorre de forma transparente, contínua e auto auditável, estabelecendo um consenso de que colaborar é mais lucrativo que trapacear.

Noutras palavras, trata-se de um software aberto, que qualquer um pode baixar, usar e conferir, que utiliza o princípio dos dígitos verificadores (hash) semelhante ao que é feito para os nossos CPF’s. No entanto, em vez de usar dois dígitos no DV (dígito verificador) a blockchain do bitcoin utiliza até 77 dígitos, alcançando uma margem de erro próxima de zero. Isso tornou possível estabelecer uma chave única, sem repetições que, encadeadas, podem estabelecer uma sequência inviolável de informações. Cada novo código calculado torna-se um bloco que sempre referencia o número do bloco anterior, até chegar ao bloco gênese. A essa sequência de blocos únicos e invioláveis da-se o nome de blockchain. Ocorre que para calcular esses códigos, o consumo de processamento de dados e energia elétrica é colossal. Por isso, tal qual o ouro, o bitcoin é um produto raro e escasso, requerendo enorme esforço para encontrá-lo. Daí surgiu a expressão “minerar” os bitcoins, onde os mineradores são recompensados pelos códigos válidos encontrados. Motivados pelo ganho, o interesse dos mineradores se encarregou de alastrar os nós da rede, garantindo segurança, legitimidade e credibilidade que resultaram nos volumes atualmente negociados.

Essa rede descentralizada, criada pelo crescimento dos nós de processamento, é capaz de auditar, de forma transparente (posto que todos podem assisitir), todas as transações, constituindo um livro caixa aberto e reconhecido pela sua capacidade de notarização das transações em curso. O ponto máximo do conceito está no mérito de consolidar o consenso de que é muito melhor minerar e auditar do que trapacear. Ou seja, a energia despendida para o bem da rede é mais lucrativa que jogar contra.

Mas a despeito de todo sucesso da rede Bitcoin, talvez o que mais interessa é a tecnologia da blockchain. Cabe lembrar que tudo que conhecemos pode ser representado em números. Isso significa que podemos encontrar códigos digitais (hash ou identidades digitais) de tudo: músicas, imagens, voz, documentos, imóveis… Ou seja, é possível construir uma blockchain para proteger os direitos autorais de uma música, uma obra de arte ou para transformar o imóvel num ativo líquido, conferindo-lhe maior liquidez decorrente da informação absoluta. Inúmeros estudos já estão em curso nesse momento.

Outras aplicações importantes estão ocorrendo, como em contratos, registros de imóveis, de automóveis etc. Entretanto, nem tudo é maravilhoso no mundo das blockchains e das criptomoedas. A lista de contestações ao bitcoin é interminável. Desde a descrença na segurança da rede e da imutabilidade dos protocolos, à legitimidade do sistema. Acatando que o futuro será o único senhor dessa razão, resta-nos respeitar a inequívoca aplicabilidade que as blockchains terão em nossas vidas. Ademais, cabe considerar outros questionamentos igualmente relevantes:

• Risco de surgimento de cópias das moedas existentes | altcoins
• Risco de desinteresse da rede após o fim das minerações
• Uso da moeda para lavagem de dinheiro, terrorismo e outros crimes
• Risco da guarda da moeda (senha)
• Imaturidade do sistema
• Assédio dos governos na tentativa de regulamentar esses mercados

De qualquer maneira, a revolução proposta por essa tecnologia é presente e incontestável. A internet promoveu o meio para fluir diversas inovações latentes, agora resta-nos descobrir como tirar o melhor proveito delas.

Ariano Cavalcanti de Paula

Ago | 2017 – O funil de vendas é um recurso largamente utilizado por diversos mercados para planejar e monitorar as etapas de vendas. Por meio dessa ferramenta é possível detectar gaps e gatilhos que permitem aprimorar os processos e ampliar as taxas de sucesso das vendas ou locações.

Compreender a jornada de compra ou locação do cliente é, portanto, essencial para estabelecer as estratégias corretas de conversão. Conhecer a sua trajetória bem como qualificar adequadamente os clientes (Leads), pode garantir que os esforços e investimentos empreendidos estão na direção correta. Entretanto, o mercado imobiliário está classificado, conforme assentado na vasta doutrina do marketing, como processo de decisão de compra complexo, envolvendo etapas e ciclos bem distintos de outros segmentos.

Nesse sentido, não parece razoável adotar a mesma metodologia de análise de um processo de decisão simples, como no caso da compra de um livro ou de um calçado. O ponto determinante nesse caso é o tempo. Enquanto num processo de decisão simples a jornada é curta, em geral menor que trinta dias, num processo complexo, como o do mercado imobiliário, o ciclo é bem maior. Dessa forma, quando adota-se o mesmo critério para o funil, os resultados poderão ficar comprometidos. Ou seja, a maioria dos funis propagados, consideram um ciclo de trinta dias entre a formação do lead e a sua conversão final em venda.

A Netimóveis adota essa metodologia há muitos anos, precisamente desde a versão 2010 do SAN | Sistema de atendimento Netimóveis. No entanto, para reportar de forma mais fiel ao conceito, vinha adotando uma nomenclatura distinta: “Estatísticas de conversão Netimóveis” onde são exibidos os números totais, média e o comparativo da empresa com a média das demais associadas da rede:

• Total de atendimentos realizados – leads
• Total de visitas com clientes
• Total de propostas
• Vendas e locações realizadas

O entendimento, a interpretação e as estratégias sugeridas para cada um dos indicadores são tratados em treinamentos promovidos pela Unicon | Universidade do conhecimento Netimóveis, agora acolhendo a denominação de funil. Para adequar-se de forma crível às demandas do mercado sem perder a referência correta do conceito, a Netimóveis optou por aprimorar a sua ferramenta adotando dois tipos de funil:

1. Funil de conversões absolutas de vendas/locações
2. Funil da jornada real do cliente

O primeiro funil considera a fluxo absoluto do mês, ou seja, todos os leads, visitas, propostas e negócios fechados dentro do mês (independente do negócio fechado ser oriundo de um cliente impactado meses atrás). O segundo funil contempla a jornada real do cliente, computando os leads que originalmente produziram a venda/locação daquele mês. No primeiro funil poderão ocorrer algumas distorções como apresentar um número de visitas maior que o de leads, posto que podem se referir a atendimentos anteriores. O mesmo poderá ocorrer com as vendas.

No segundo funil as vendas e locações realizadas são oriundas das visitas e leads exibidos, ou seja, é o fluxo real.

Como existe um histórico estatístico relevante de dados absolutos, mesmo não exprimindo o ciclo real, parece razoável seguir monitorando as conversões absolutas. Sem dúvida, uma importante referência.

Por essas razões, a Netimóveis passa a exibir os dois tipos de funil, permitindo uma visão mais ampla e correta da jornada dos seus clientes. Isso sem falar que os funis estão diretamente conectados com o MOL | Marketing online Netimóveis, tornando-se uma ferramenta indispensável para aferir e ajustar as estratégias adotadas.

Ariano Cavalcanti de Paula

Jul | 2017 –  Assim como hoje criticamos os edifícios antigos que não previam a imensa demanda por vagas de garagem, poderemos daqui a alguns anos criticar os excessos cometidos nas últimas décadas. Como assim? Todos sabemos o valor que uma vaga representa para um imóvel, seja ele comercial ou residencial. Atualmente não é raro alguns apartamentos com seis ou até dez vagas. Sem dúvida, um enorme diferencial na era do glamour do automóvel.

 
Essa provocação não pretende questionar o mercado, sempre soberano, nem tampouco concordar com as propostas de redução de vagas constantes de alguns planos diretores municipais. A proposta é refletir por quanto tempo a cultura de possuir vários carros vai perdurar.

 
Na era da economia compartilhada, onde o lema é “quero usar, não quero possuir” já não são raras as pessoas que estão abrindo mão dos seus veículos próprios. Nos países altamente desenvolvidos da Europa e no Japão, a compra de um carro deixou de protagonizar o desejo dos jovens. Qual é o recado?

 
Sem dúvida, transformações profundas estão em curso, inclusive no Brasil. A indústria automobilística está diante de um enorme desafio. Além da queda nas vendas, das mudanças no comportamento dos seus consumidores, terá que se adequar às questões ambientais e da mobilidade, implicando no fim dos motores a explosão e no tamanho e automação dos veículos atuais. O que isso tem a ver com o mercado imobiliário?

 
A questão é que estamos construindo prédios com 3 ou mais andares de vagas cobertas. Em alguns empreendimentos encontramos verdadeiros parques de estacionamento. O que fazer com essas áreas se uma dia ficarem ociosas? Talvez o caminho não seja limitar as vagas, como pretendem as conferências urbanas, mas de projetá-las de forma que possam acomodar outra utilização no futuro. Com as configurações atuais, pé direito de 2,5 metros e baixas condições de habitabilidade, restarão apenas como um grande peso na taxa de condomínio.

 
Assim como nos edifícios autossustentáveis, merecidamente valorizados, precisamos rever os projetos das nossas garagens.

 
Ariano Cavalcanti de Paula

Maio | 2017 – Num momento em que as startups ocupam o centro das atenções, cabe uma pausa para analisar uma inovação que vem mexendo com o mercado há muitos anos: as redes organizacionais. Para quem não conhece, saiba que não são mais novidade e que há décadas vêm produzindo resultados relevantes, independente do segmento de mercado.

O conceito não é novo, mas ainda restam muitas confusões acerca do tema. Navegando pelas discussões acadêmicas, é importante compreender, em primeiro plano, a diferença entre rede organizacional e aliança estratégica.

Nesse sentido, entende-se que as diferenças entre redes e outros tipos de alianças ou associações residem fundamentalmente no fato das primeiras reunirem um conjunto de características que lhes confere uma dimensão estratégica singular. Pode-se dizer: (1) uma rede resulta de um conjunto coerente de decisões; (2) é um meio para desenvolver uma vantagem competitiva sustentável; (3) tem um impacto organizacional de longo prazo; (4) é um meio para responder às oportunidades e ameaças externas; (5) é baseada em recursos organizacionais que mostram forças e fraquezas; (6) afeta decisões operacionais; (7) envolve todos os níveis hierárquicos da organização; (8) é influenciada pelo seu contexto cultural e político; (9) envolve, direta ou indiretamente, todas as atividades da organização e (10) apresenta notável integração e compartilhamento de informação entre seus atores.

São atributos notáveis e que envolvem ganhos e custos igualmente importantes. Se por um lado o modelo proporciona benefícios, sobretudo no âmbito da tecnologia, práticas comerciais e crescimento dos negócios, noutra face a mudança organizacional e a construção de um ambiente de confiança, constituem mudanças profundas no dia a dia das empresas.

Sem dúvida é uma ruptura do modelo tradicional em direção ao sistema colaborativo e compartilhado, sempre em busca de vantagens competitivas. Em seu livro, Nem mercado nem hierarquia: redes organizacionais, POWELL,W (1990), alertou, antes do surgimento da WEB, sobre a existência de uma nova forma de organização econômica, as redes entre empresas, admitindo inclusive a emersão de uma nova forma de organização social. Confere com o momento em que vivemos?

Por outro autor, “os recursos que as empresas podem adquirir ao participarem de redes estratégicas bem estruturadas as capacitam a obter retornos superiores em uma multiplicidade de ambientes, formando um valioso capital social. Estes recursos assumem várias formas como, por exemplo, vantagens informacionais. Estas emergem conforme as redes sociais moldam o fluxo de informação, dando margem ao surgimento de novas oportunidades de negócios, à medida que a confiança entre os agentes passe a caracterizar seus relacionamentos” (TROCCOLI; MACEDO-SOARES, 2001).

As vantagens informacionais não resumem apenas ao know how, mas ao acesso à tecnologia por meio de ganho de escala, uma das principais vantagens das redes. Isso tem se comprovado por meio dos resultados apresentados por algumas redes, como é o caso da Netimóveis. Pioneira no Brasil, operando desde outubro de 1995, a Netimóveis vem demonstrando notável capacidade de entrega, razão pela qual retém os seus membros há mais de duas décadas. A demanda por instrumentos de diferenciação, proteção e competitividade, tem como contrapartida, o acesso a tecnologias e conhecimentos que, isoladamente, seriam muito mais caros e penosos.

Não faltam exemplos de sucesso como o da Netimóveis, presente em diversos estados no Brasil. Hoje é possível encontrar redes organizacionais em quase todos os segmentos, comprovando que os resultados compensam os esforços. A competição extrema e a consequente compressão dos lucros, estão movendo as organizações compulsoriamente em direção do compartilhamento, sob pena de sucumbirem. Em seu livro, A Sociedade em Rede, CASTELLS (2005) registra que a habilidade das sociedades dominarem a tecnologia, sobretudo aquelas que atuam estrategicamente em processos de mudanças históricas, podem determinar a capacidade de transformação das sociedades, traçando o seu destino conforme a direção à qual orientam o seu potencial tecnológico. Isso envolve grande capacidade de pesquisa, desenvolvimento e sobretudo, fôlego financeiro.

Nessa mesma esteira, as novas tecnologias da informação estão integrando o mundo em redes globais de instrumentalidade, que buscam transformar informação em conhecimento e, no passo seguinte e imediato, em vantagens competitivas que rompem ou alteram o fluxo atual dos processos. Isso reitera a necessidade constante de atualização para enfrentar as inovações que podem ameaçar os mercados. A operação em rede tem se mostrado eficaz nessa busca constante pela inovação, preservação e aprimoramento dos negócios, realidade bem conhecida das empresas que optaram por esse formato organizacional.

Ariano Cavalcanti de Paula

Jan | 2017 – Enquanto se pode surfar nas ondas da maior taxa de juros reais do mundo, decidir onde investir é relativamente fácil. Várias opções, como o tesouro direto, garantem ganhos extraordinários acima da inflação. Hoje, com a tendência da queda da Selic, os títulos pré-fixados ganharam destaque para aqueles que apostam num cenário mais estável à frente. Mas o dilema não se resume ao tipo de título a se investir. Quando se pensa em estratégia patrimonial, pensar no futuro mais distante é fundamental. Para isso é importante diversificar e escolher as opções que geralmente oferecem os melhores resultados no longo prazo.

Ainda estamos praticando a maior taxa real de juros do mundo, 6,98% a.a. (descontadas as projeções médias de inflação futura) veja o gráfico.

Fonte: Banco Central do Brasil | Sicoob Secovicred MG

Com uma oferta dessa, tenderíamos a pensar somente em renda fixa. No entanto, essa foi a realidade do Brasil há mais de duas décadas… O que cabe considerar é se a estratégia do passado se repetirá no futuro.

Para isso, veja o retrospecto de alguns investimentos nas últimas duas décadas. Quem investiu no índice Bovespa entre outubro de 1998 e 04 de janeiro de 2017, teve um retorno de 846,47% ou uma taxa efetiva ao mês de 1,02%. Quem optou por investir em algumas estrelas tradicionais da bolsa, conseguiu os seguintes resultados:

Fonte: Sicoob Secovicred MG

Já quem investiu em imóveis de maior liquidez e perspectiva de valorização como apartamentos de menor valor e terrenos, tiveram no mesmo período, uma taxa média de 2.300%, o que corresponde a uma taxa efetiva mensal de 1,44%.

Considerando que o CDI rendeu 1.118,35% no período ou 1,13% efetivos ao mês (média do período analisado), apenas algumas ações e sobretudo os imóveis, ganharam das aplicações em renda fixa. Veja o resumo dos resultados para quem investiu R$ 100 em outubro de 1998 em cada uma das modalidades:

(*) Média nacional para imóveis do tipo apartamentos até R$ 500 mil e terrenos urbanos.
Fonte: Netimóveis Brasil

É claro que, num período tão longo, é prudente ressalvar algumas considerações. Cabe lembrar que tanto as ações quanto os imóveis estão no seu pior momento, acumulando perdas desde 2012. Além disso, não foram considerados os proventos no caso das ações nem tampouco a possibilidade de operações realizadas em períodos de maior rentabilidade. O desempenho dos imóveis, num corte de curto prazo, teria possivelmente invertido a sua posição em relação às demais opções de investimento.

São todos esse pontos que trazem um cenário singular nesse momento. Considerando que a Selic assume uma trajetória de queda (após 4 anos de alta), que o ganho real da renda fixa por sua vez será reduzido e que os investidores migrarão em busca de opções mais rentáveis, o olhar para os mercados deprimidos parece bastante oportuno.

Nesse sentido, buscar diversificar os investimentos em renda variável e imóveis parece uma excelente estratégia patrimonial. Os preços estão convidativos e a cíclica desses mercados aponta claramente para uma nova onda de alta. Cabe grifar que os imóveis, sendo um ativo real, com extraordinário desempenho no longo prazo e com baixíssimo risco, tem todas a chances de liderar a preferencia dos investidores nesse momento.

Ariano Cavalcanti de Paula

Dez | 2016 – Você já pensou em ser sócio de um banco? Pois é, no cooperativismo de crédito é assim que funciona, você é sócio com direito a voto e participação nos resultados.

Destacando-se com exemplo do conceito contemporâneo de economia colaborativa, o Cooperativismo de Crédito é uma associação de pessoas com objetivos comuns de ajuda mútua por meio da administração de seus recursos financeiros. Numa cooperativa de crédito todos são sócios, inexistindo a figura do cliente.

O objetivo da cooperativa de crédito é oferecer operações de crédito e a prestação de serviços de natureza bancária a seus associados, (sócios) com condições mais favoráveis. Como as cooperativas não têm fins lucrativos, os seus serviços, incluindo o crédito, são mais baratos. Se ainda assim a cooperativa gerar lucro (legalmente denominado de sobras) durante o exercício, essas sobras serão distribuídas entre os sócios (cooperados) na proporção da contribuição de cada um para o resultado.

No Brasil as cooperativas de crédito são equiparadas às instituições financeiras (Lei nº 4.595) e reguladas por legislação própria, a Lei 5.764/71 e a Lei Complementar 130/2009. Para abrir uma cooperativa é necessária a autorização do Banco Central do Brasil.

Segundo o Banco Central, 42% dos cooperados operam exclusivamente com as suas cooperativas, ou seja, são 100% fidelizados, comprovando que o sistema preenche satisfatoriamente as necessidades de serviços bancários.

Atualmente é possível escolher entre mais de 100 bancos atuando no Brasil. Na França e Alemanha o cooperativismo de crédito é o protagonista entre todas as instituições financeiras. No Brasil, as mais de 1.400 cooperativas existentes administram cerca de US$ 16 bilhões de ativos e possui quase 4 milhões de associados. No entanto, a participação de mercado das cooperativas é de apenas 3% do total, indicando um enorme potencial de crescimento.

Num mundo em que o marketing de relacionamento, a economia compartilhada e os produtos de nicho são as palavras de ordem, o cooperativismo sobressai como o único que reúne todos esses atributos. Nesse sentido, as cooperativas de segmentos surgem como a grande alternativa à massificação dos bancos. Um bom exemplo é a Secovicred, a cooperativa das empresas e profissionais do mercado imobiliário, existente em Belo Horizonte e Goiânia. Com produtos desenhados especialmente para esse mercado, vem conseguindo conquistar a preferência daqueles que buscam serviços mais elaborados e profissionais que entendem as especificidades desse mercado.

Da próxima vez que você pensar em mercado financeiro, considere a possiblidade de ser sócio do seu banco.

Ariano Cavalcanti de Paula

Nov | 2016 –  Todos os mercados possuem indicadores importantes, alguns mais confiáveis que outros mas, se soubermos escolher bem, podemos compreender com mais precisão o contexto e prever melhor o futuro. Seguramente esse é o diferencial dos investidores bem sucedidos.

O mercado imobiliário está oferecendo indicadores importantes esse ano. É sabido que as vendas declinaram em todo o país desde o final de 2012. Estamos, portanto há quatro anos numa trajetória de baixa. Só no primeiro semestre deste ano a redução dos negócios totais nas principais capitais do país foram, segundo os Secovis regionais, de 20% (média RJ, MG, SP, ES, DF, BA). No mercado de lançamentos, o volume vem decrescendo à ordem de 30% ao ano, em média, desde 2013. A falta de liquidez levou o mercado a um encolhimento muito extraordinário.

Um movimento tão expressivo tem diversas consequências, quais sejam: a redução acentuada dos lançamentos produziu uma adequação do mercado corrigindo parte da oferta (são praticamente quatro anos absorvendo estoques e remanescentes); houve uma precificação compulsória dos mercados primário e sobretudo do secundário e de aluguéis em decorrência da iliquidez do sistema; o mercado foi nivelado em outro patamar de preços e volume de negociações.

Para os mais atentos, o recado foi percebido rapidamente. No segundo trimestre desse ano, os preços reagiram e devem fechar o exercício com uma valorização média de 6%, bem próximo da inflação estimada para o mesmo período. Com os estoques diminuindo e um viés declarado de baixa da Selic, o cenário acendeu uma luz no meio do túnel.

Com um cenário político notadamente volátil, as previsões ficam prudentemente comedidas. Não fosse isso, já estaríamos testemunhando uma reação exuberante do mercado. Essas percepções são confirmadas também pelo mercado de ações, onde o Ibovespa vem mostrando cotidianamente que está com todos os gatilhos armados.

Nesse sentido, outro indicador muito eloquente e que merece uma especial atenção, é o deságio entre o imóvel novo e o seminovo (com até 6 anos de construção). Num mercado próspero, a diferença entre os mercados primário (imóveis novos) e o mercado secundário de seminovos (imóveis do segundo proprietário com poucos anos de uso) é praticamente zero, pois o mercado apresenta boa liquidez e não faz, portanto tanta distinção entre um e outro. Atualmente o deságio entre essas duas categorias está chegando ao impressionante número de 50%, isso mesmo, metade do valor de um novo. Para ilustrar, em Belo Horizonte é possível encontrar apartamentos de 3 quartos seminovos pela metade do preço de um novo, com a mesma metragem e atributos e localizados na mesma rua. E isso se aplica à maioria das cidades brasileiras.

Para um analista experiente, essa é uma condição que não possui sustentação, ou seja, se para produzir um novo é necessário custar 100% a mais que um seminovo, o mercado secundário terá que realizar um alinhamento de preços. Traduzindo, estamos diante de uma ótima perspectiva de valorização endossado pelos movimentos cíclicos do mercado.

Os indicadores estão lançados. Cabe agora fazer boas escolhas para investir e torcer para que cenário político seja menos hostil que nos últimos anos.

Ariano Cavalcanti de Paula

Ago | 2016 – Segundo os dados da prefeitura municipal, em Belo Horizonte temos em torno de 114 mil imóveis alugados, sendo que 86% destes contratos estão sob a administração de alguma imobiliária da cidade. Esses números sugerem que entregar a administração do imóvel para profissionais credenciados é mais seguro e, consequentemente, mais lucrativo. Pelo menos é que indica a percepção da maioria.

Razões para isso não faltam. Como os contratos de locação geralmente vigoram por longos prazos, a relação proprietário/inquilino pode mudar ao sabor das variáveis econômicas, políticas e até pessoais, posto que o proprietário ficará exposto à relação direta com o seu locatário. Se essa relação não for juridicamente bem construída, por meio de contratos e vistorias adequadamente estruturados, ao seu final, a locação poderá resultar em grandes prejuízos e muitos desgastes para as duas partes.

Ao pesquisar no Tribunal de Justiça de Minas Gerais, http://www.tjmg.jus.br/ é possível constatar que grande parte das discussões judiciais decorrem de contratos tecnicamente falhos que não asseguram o cumprimento do que foi combinado no início da locação. Para isso existem os profissionais. As administradoras de imóveis com boa reputação podem garantir uma locação tranquila e duradoura, o que poderá evitar transtornos recorrentes. Além disso, o código civil brasileiro imputa aos administradores de bens imóveis diversas responsabilidades com o intuito de garantir aos proprietários e inquilinos uma relação harmoniosa e segura.

Mas uma relação locatícia não se resume a um contrato bem feito. Todo o processo de avaliação, entrevistas, seleção, análise cadastral e contratação das garantias, fazem parte do cotidiano de um bom administrador. É um conjunto de ações e procedimentos que irão garantir o sucesso do negócio. Além disso, ao longo da locação, imprevistos diversos podem ocorrer, exigindo experiência e diligencia do administrador para resolve-los com segurança e rapidez.

Por tudo isso, se voce pensa em colocar o seu imóvel para alugar, selecione uma imobiliária experiente e com comprovada reputacao para garantir que o seu investimento lhe retorne tranquilidade, segurança e a melhor rentabilidade.

Ariano Cavalcanti de Paula